Crowdfunding zur Finanzierung von Immobilien

Veröffentlicht von Thomas Hochfeld / 6. November 2013 / , / 0 Kommentare

In den letzten Wochen bin ich mehrmals auf Artikel über Crowdfunding im Zusammenhang mit Immobilien gestoßen. Zum einen wurde auf der deutschen Plattform kapitalfreunde.de ein neues Projekt zur Finanzierung eines Wohnensembles mit dem Namen „Waldschmidt-Park“ in Starnberg vorgestellt und zum anderen beschrieb sich die amerikanische Plattform equityhunt.com als erster virtueller Treffpunkt für Geldgeber und Investoren von Immobiliengeschäften. Während equityhunt.com lediglich die Verbindung zwischen den Beteiligten ermöglicht, werden auf kapitalfreunde.de die Finanzierungen auch abgewickelt. Bei der weiteren Lektüre interessierte mich insbesondere,

  • ob es Unterschiede in der Funktionsweise bei diversen Plattformen gibt,
  • in welchen Ausmaßen Immobilien-Crowdfunding in Deutschland erfolgt und
  • wie sich Immobilien-Crowdfunding von anderen klassischen Immobilienanlagen/-finanzierungen abgrenzt.

Unterschiedliche Funktionsweisen

Die Plattform realtymogul.com (online seit 2012) aus den USA ermöglicht wahlweise zwei Investmentmöglichkeiten:

  • Zum einen Eigenkapital-Investments mit bereits bestehenden Cashflows beispielsweise aus Wohnanlagen, Bürogebäuden, Einkaufszentren, Lagerstätten und aus Pools von Einfamilienhäusern. Die Investoren erhalten hier jährliche Zins-/Dividendenzahlungen aus den realisierten Mieterlösen und sind an Gewinnrealisierungen bei eventuellen Verkäufen beteiligt. Die durchschnittliche Haltedauer beträgt ca. 3 – 7 Jahre.
  • Und zum anderen die Möglichkeit zur Gewährung eines kurzfristigen Darlehens gegen Erhalt von Zinszahlungen. Die Haltedauer liegt hier typischerweise zwischen 6 – 12 Monaten.

Das folgende Schaubild zeigt, dass überwiegend (73%) das mit mehr Risiko behaftete Eigenkapital-Investment gewählt wird.

realtymogul_schaubild

Die ebenfalls aus den USA kommende Plattform prodigynetwork.com (bekannt für die Crowdfunding Kampagne zur Finanzierung eines 66-stöckigen Wolkenkratzers in Bogotá) ermöglicht einem internationalen Investor nach vorheriger Zustimmung den Verkauf seiner Beteiligung an einen anderen internationalen Investor.

In Deutschland hat sich die Plattform kapitalfreunde.de dem genossenschaftlichen Prinzip „Was dem Einzelnen nicht möglich ist, das vermögen Viele“ verschrieben und möchte mit den Möglichkeiten des Web 2.0 Immobilienunternehmen über das Internet mit privaten Kapitalgebern verbinden. Der folgende Film von kapitalfreunde.de beschreibt die Vorteile von Immobilien-Crowdfunding und erklärt die Funktionsweise.

  

Die Abwicklung des Crowdfundings auf kapitalfreunde.de erfolgt wie im Film beschrieben über den Erhalt einer nachrangigen Forderung gegenüber der Projektgesellschaft, mit der die Vertragsbeziehung eingegangen wird. Im Falle einer Liquidation oder Insolvenz der Projektgesellschaft dürfen Nachrangdarlehen erst dann beglichen werden, nachdem alle nicht nachrangigen Forderungen der Gläubiger bezahlt wurden. Nachrangige Darlehen bergen somit auch das Risiko eines Totalverlustes des eingesetzten Kapitals und der Nichtauszahlung der geschuldeten Zinsen.

Mit der nachrangigen Forderung ist ein Anspruch auf Verzinsung verbunden, die vom Kapitalsucher festgelegt wird. Zweckmäßigerweise wird der Kapitalsucher bei seinem Angebot die Projektsituation und die Kapitalstruktur berücksichtigen. Beim aktuell laufenden Projekt „Waldschmidt-Park“ wird den Kapitalgebern ein Zinssatz von 7,25% bei 2jähriger Laufzeit angeboten! Zusätzlich fallen für den Kapitalsucher im Falle des Zustandekommens einer Nachrangdarlehensfinanzierung eine nach Fundingvolumen gestaffelte Gebühr zwischen 4% und 6% des Fundingvolumens an.

Ausmaße des Immobilien-Crowdfunding in Deutschland

Die einzige deutsche Plattform kapitalfreunde.de kann bisher lediglich zwei Projekte aufweisen. Für ein drittes Projekt haben die Plattform-Betreiber laut telefonischer Auskunft von Fabian Schweiger, CFO von kapitalfreunde.de, bereits die mündliche Zusage des Projektentwicklers. Nach der Überschrift des Blogbeitrags vom 02.10.2013 wird dieses Projekt in Düsseldorf angesiedelt sein. Das erste Projekt „Atelierhaus Kleiner Ritter“ endete erfolgreich bereits zum 31.12.2012. Erfolgreich bedeutet in diesem Fall, dass bei einem erreichten Funding-Level von 67.750 € zwar 136% der Fundingschwelle (50.000 €) erzielt wurden, das Fundinglimit (200.000 €) aber nur zu 34% erreicht wurde. Aktuell hat das zweite Projekt „Waldschmidt-Park“ die Fundingschwelle von ebenfalls 50.000 € zu 96% erreicht (Stand: 06.11.2013). Das Fundinglimit wurde mit 250.000 € angegeben und kann noch innerhalb der nächsten 15 Tage erreicht werden.

Abgrenzung zu anderen klassischen Immobilienanlagen

Lediglich zwei Projekte über einen Zeitraum von circa einem Jahr lassen darauf schließen, dass Crowdfunding im Immobilienbereich derzeit keine wesentliche Rolle spielt. Im Vergleich zur direkten Immobilienanlage punktet das Immobilien-Crowdfunding auf Investorenseite zwar mit geringen Anlagesummen (ab 250 € möglich), bietet aber nicht die steuerlichen Vorteile einer Direktanlage (Verlustverrechnung mit anderen Einkünften durch Anerkennung von Abschreibungen, Zinsaufwendungen, Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten bei Vermietung).

Ein Käufer eines geschlossenen Immobilienfonds wird Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft (Eigenkapital), die das Eigentum erwirbt und Erlöse aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Bei kapitalfreunde.de stehen die nachrangigen Darlehen (Fremdkapital) zwar im Rang vor dem Eigenkapital, bergen aber ebenfalls das Risiko eines Totalverlustes.

Die offenen Immobilienfonds hingegen haben neben der Risikostreuung den weiteren Vorteil, dass keine konkrete Laufzeit besteht. Jeder Anteilsinhaber kann die Rücknahme verlangen (vorausgesetzt die liquiden Mittel des Fonds sind ausreichend).

Gesellschaften, deren hauptsächlicher Zweck und dominante Ertragsquelle die Entwicklung und/oder das Halten von Immobilienbeständen zum Zwecke ihrer Vermietung/Verpachtung ist, werden als Immobilien-AGs bezeichnet und bieten ebenfalls die Vorteile von organisierten Märkten (Größen-, Risiko-, Fristen- und Informationstransformation).

Die Möglichkeit zur gezielten eigenständigen Projektauswahl durch den Investor wird im obigen Film als expliziter Vorteil beschrieben, weil der Investor die Auswahl der Immobilienprojekte selbst beeinflussen kann. Die Plattform-Betreiber beziehen sich hier auf eine repräsentative Umfrage der Unternehmensberatung Confinpro, die bescheinigt, dass „78 Prozent der 18 bis 34-jährigen in Deutschland wissen wollen, wo ihr gespartes Geld angelegt und für welche Projekte es eingesetzt wird.“ Im gleichen Artikel ist zu lesen, „dass heutige Jugendliche im Alter von zwanzig Jahren im Schnitt mehr als zwei Jahre ihres Lebens im Internet verbracht haben. So wie sie dort kommunizieren, nähern sie sich auch dem Thema Geld: vernetzt, transparent und in ständigem Austausch auf unterschiedlichsten Kanälen.“ Kapitalfreunde.de legt großen Wert darauf, diese Transparenz nach den Prinzipien des Web 2.0 zu ermöglichen. Da die Plattform jedoch lediglich das Zurverfügungstellen von Informationen ermöglicht und ausdrücklich keine Beurteilung der Qualität des Projektes oder des Projektträgers durchführt, bleibt das Problem, dass Ergebnis- und Liquiditätsvorschaurechnungen zu großen Teilen auf Schätzungen und Erwartungen künftiger Entwicklungen basieren.

Bei der Auswahl von Projekten durch den Investor selbst fehlen mir außerdem die Vorteile, die eine Diversifikation mit sich bringt. Nicht ohne Grund verpflichten Anlagevorschriften (Investmentgesetz – InvG) die Fonds zu einer Streuung des Kapitals auf mehrere Immobilienobjekte, um Risiken zu vermeiden bzw. zu begrenzen. Aufgrund der derzeit nur geringen Projektanzahl hat der deutsche Crowdinvestor aber nicht wirklich eine Auswahl.

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